宿迁律师网姜亚春律师 宿迁市物业服务收费管理暂行办法 第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业服务收费管理办法》和市政府印发的《宿迁市物业管理实施细则（试行）》等有关规定，制定本办法。 第二条 本办法适用于我市行政区域内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。 第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第五条 市、县人民政府价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责本行政区域内的物业服务收费政策的实施和管理工作。 第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、服务质量相适应的原则。 第七条 物业服务收费，包括公共性服务收费和代收代办费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价。非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业的公共服务收费,满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费(小区停车服务收费除外)，实行市场调节价。 第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，按市价格主管部门会同物业管理行政主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量等因素，制定的物业管理服务等级标准（附件一）和相应的物业服务等级收费标准（附件二）执行。 第九条 普通住宅前期物业管理公共服务收费标准由当地价格主管部门核准。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业实施前期物业服务的，建设单位应当向价格主管部门申报前期物业服务收费标准。价格主管部门对前期物业服务收费实行价格认证制度，由建设单位委托有资质的价格认证机构对其提供的物业服务情况进行等级认证，确认收费等级，由建设单位根据认证的等级标准报价格主管部门审批。物业管理企业或建设单位在核定的政府指导价范围内，应在前期物业管理协议和买卖(租赁)合同中与物业买受人预先约定具体收费标准。 第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务具体收费标准由业主委员会或业主大会同意后，在价格主管部门和物业管理行政主管部门公布的政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定，并报价格、物业行政主管部门备案。 第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的,由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人在物业服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。 各县价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。 第十二条 物业管理公共服务费用构成因素为： (一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； (二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用； (三)物业管理区域清洁卫生费用（含垃圾处理费）； (四)物业管理区域绿化养护费用； (五)物业管理区域秩序维护费用； (六)物业管理企业办公费用； (七)物业管理企业固定资产折旧费用； (八)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； (九)经业主大会同意的其他费用； (十)合理利润； (十一)法定税费。其中，合理利润：普通住宅最高不超过8%。 第十三条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法由业主委员会与物业管理企业协商确定；业主大会、业主委员会尚未成立或产生的，由业主与物业管理企业协商确定。绿化用水、监控设施用电及物业管理企业办公用水电费用不得向业主分摊。楼道共用照明电费由业主或使用人共同按实分摊。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 第十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。对经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的百分之三十用于补贴物业管理公共服务费，收益的百分之七十纳入维修基金。合同另有约定的除外。 第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，物业服务费用由业主按不低于规定标准的百分之七十交纳。 物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。 第十六条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。 第十七条 住宅房屋装修产生垃圾的，其垃圾处理费用，按市有关文件规定执行。 第十八条 物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的车辆停车服务收费，区别不同情况由当地价格主管部门制定。业主（使用人）已拥有车位所有权或使用权的，停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定；业主（使用人）不拥有车位所有权或使用权，并在确保区内道路安全通畅条件下，占用小区公共设施、场地的，按低于社会停车收费标准，补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予合理补偿的原则制定。 第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。 第二十条 物业管理企业为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，可以向业主或使用人收取装修保证金，住宅房屋装修保证金500元/户，非住宅房屋按20元/平方米（建筑面积）收取。房屋装修完毕，经验收房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏，装修保证金必须在一个月内全额退还；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或使用人承担赔偿和修复的责任，如业主和使用人自愿选择赔偿的，其赔偿标准由物业公司委托有资质的价格认证机构进行估价，其费用可在装修保证金中抵付，装修保证金余额必须在三个月内全部退还。 第二十一条 各县价格主管部门在制定或调整本行政区域内普通住宅物业管理公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业的意见。 第二十二条 物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上押金、保证金等费用。 第二十三条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量、减少服务内容、提高收费标准。 第二十四条 物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按照《宿迁市物业服务收费明码标价实施细则》的规定将服务内容、收费项目、标准及收费办法在经营场所或服务地点醒目位置公布，每半年向业主、使用人公布物业管理公共服务费收支及物业小区经营性设施营业收益和公共维修基金的支出情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。 第二十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。 物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。 第二十六条 各县政府价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门和物业行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚。 第二十七条 各县可依据本办法，并结合当地实际情况，制定本地区具体实施办法。 第二十八条 本办法由宿迁市物价局会同市建设局负责解释。 第二十九条 本办法自2005年1月1日起执行，以前凡与本办法不一致的有关规定废止。 附件一：宿迁市区普通住宅物业管理服务等级标准 附件二：宿迁市区普通住宅物业服务等级收费标准