□时良敏 赵玉保 蒲 阳
[案情]原告耿昌怀与周荣海自1996年始有债权债务往来，周荣海欠原告债务6万余元，为此双方曾于1996年诉至法院经调解达成一致还款意见。1998年12月10日，原告实际以14万元的价格向周荣海购得属其所有的商品房一套，由周荣海出具了14万元的收条给原告。1997年至1998年12月10日，周荣海隐瞒与原告交易的事实又与被告于中国交易该房，并从被告处9次取得房款计12.8万元，于1998年12月10日将该房钥匙交给被告，被告一直居住至今。后原告向周荣海索要债务时发现被告占居该房，诉至法院。
[评析]本案的争议是由出卖人周荣海的“一房二卖”行为引起的。在我国《物权法》颁布之前，尤其是在1999年《合同法》颁布之前，在理论上，对于房屋的登记过户与房屋买卖合同效力的关系问题，存在两种不同的观点：一种观点认为，房屋买卖合同属要式合同，必须办理登记手续才生效。本案中，第一买受人于中国与出卖人周荣海达成的商品房买卖合同因未办理产权过户登记而无效，而第二买受人耿昌怀与出卖人周荣海签订的商品房买卖合同因已办理产权过户登记而有效；另一种观点认为，不动产过户登记是房屋房屋所有权转移（不动产物权变动）的法律要件，而不是房屋买卖合同的生效要件。
笔者同意第二种观点，不动产过户登记是房屋买卖合同法律上的交付要件，影响的是房屋所有权的转移，并不影响房屋买卖合同的效力，而不动产登记后即产生物权变动的效力。本案中存在两个房屋买卖合同，即原告耿昌怀与周荣海之间的房屋买卖合同，被告于中国与周海荣之间的房屋买卖合同，这两个合同均有效成立，但是买卖合同成立并不等于物权变动发生效力，本案中只有原告耿昌怀与周荣海之间的物权变动发生效力。
此外，笔者认为，本案被告于中国在执行法院判决后，可以依据《合同法》第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条向法院另行起诉要求“一房二卖者”周荣海承担违约责任和惩罚性赔偿责任，即本案当事人于中国可以请求出卖人周荣海返还已付购房款12.8万元以及同期银行存款利息，并赔偿因违约所造成的全部损失。除此之外，还可以请求周荣海承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
来源：江苏法制报
