宿迁爱心广播网2010年律师在线第十四期节目安排：离婚案件中房产如何分割
宿迁律师网姜亚春律师
时间：2010年3月28日周日10点至11点
地点：宿迁爱心广播网 FM106.3
主持人：单单
嘉宾：江苏宏亮律师事务所姜亚春律师
法律专线节目直播时间：每周六周日上午十点至十一点
本期节目话题：婚姻中的房产问题
主持人：婚姻关系如果出现夫妻感情破裂，那么对于婚姻关系来说最重要的问题有两个，一个就是小孩的抚养问题，另一个就是夫妻财产的分割问题。而财产关系中，极为重要的是一个房屋的问题，本期节目我们的话题就是婚姻中的房产问题。如果您有物业管理方面的纠纷或其他法律问题需要咨询可拨打我们直播间的热线电话。节目过后，也可拨打姜律师的电话进行咨询：13013900543。
随着我国社会主义市场经济的发展和住房制度的改革，夫妻共同财产结构出现了多元化，尤其是房屋和股权等价值较大的财产在夫妻共同财产中占有较大的比例。在离婚案件中，解除婚姻关系不再是案件的主要矛盾，问题主要集中于夫妻财产问题和子女的抚养问题，而夫妻财产分割则集中在房屋、股权等的分割上。
姜律师，离婚诉讼中夫妻房屋究竟是如何分割的呢？
姜律师：离婚案件中夫妻双方的房屋该如何分割，要分具体情况来看，首先我们谈一下夫妻共有或一方所有房屋的处理。
夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，是夫妻共有房屋，离婚时应作为夫妻共同财产分割。根据《婚姻法解释（二）》第20条规定：双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。
婚后双方对婚前一方所有的房屋进行修缮、装修、原拆原建，离婚时未变更产权的，房屋仍归产权人所有，增值部分中属于另一方应有的份额，由房屋所有权人折价补偿另一方;进行过扩建的，扩建部分的房屋应按夫妻共同财产处理。离婚时，如一方生活困难，如离婚后没有住处，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。
由于我国住房制度多样化，住房权属状态也是多样化的，具体需要区分不同情况处理：
1、离婚时已经取得产权的房屋
第一，对于私房和具备产权证可上市交易的公房，一般以产权证颁发的时间来界定是否为夫妻共同财产。按照民法物权原理和我国房屋管理政策，一般情况下房屋权属登记是房屋所有权取得的必经程序。只有办理了产权登记或过户手续才能真正取得房屋所有权。因此对于在离婚案件中涉及的此类问题，如果诉争的房屋是结婚登记后取得所有权的，应定为夫妻共同财产;如果在结婚登记之前取得所有权的，应认定为个人财产而不能作为夫妻共同财产分割。
第二，夫妻一方婚前承租的公房，在婚姻关系存续期间以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，在离婚分割该房屋时，可区分下列情形处理：
a.一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权交换价值的单独归属。
b.一方婚前承租的公房，是其以个人财产支付对价取得的，婚后以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。
c.对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后以夫妻共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。虽然是以夫妻一方名义购买，但不是以夫妻共同财产而是以一方父母财产购买，产权证系夫妻双方的名字，仍应为共同财产，只是在财产分割时，酌情考虑财产来源因素。原系一方父母承租的公房，后以一方名义而非夫妻名义购买成为了公房，且购买的出资来自该方父母，应为一方所有的财产。原系一方父母承租的公房，虽然以夫妻共同财产购置，但产权证上不仅有夫妻一方或双方名字，还有一方父母名字，该房为家庭共有财产。
第三，夫妻一方婚前以个人财产购买房屋，并按揭贷款，产权登记在自己名下的，该房屋仍为其个人财产，按揭贷款为其个人债务。婚后配偶一方参与清偿贷款，并不改变该房屋为个人财产的性质。在离婚分割财产时，该房屋为个人财产，剩余未归还的债务，为个人债务。对已归还的贷款中属于配偶一方清偿的部分，应当予以返还。
2、离婚时尚未取得完全产权的房屋
指离婚时夫妻双方取得的房屋所有权只是部分产权，不是完全产权，主要指夫妻双方根据福利政策以标准价购买的公有房屋。部分产权房屋是国家历次房改政策的产物，其突出特点为部分产权处分受到限制。根据国务院1991年6月发布的《关于继续稳妥地进行城镇住房改革通知》，其特点集中表现为：
第一、房屋必须在购买五年后才能出售；
第二、出售时原补贴单位有优先购买权；
第三、售房所得按照国家、单位、个人所占比例进行分配。它可能是婚前或婚后购买的但没有取得产权证的公房。由于这类房屋涉及我国特殊的住房政策，又涉及职工单位的利益，住房不能上市交易，在实务分割中存在一定的障碍。这种离婚时双方尚未完全取得所有权的情形，如果当事人有争议且协商不成，可以按照《婚姻法解释（二）》第21条处理，即人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。
3、离婚时尚未取得产权的房屋
指离婚时夫妻双方对其居住使用的房屋尚未取得所有权。婚姻存续期间已经签订买卖合同，但未取得产权证的房屋。如果夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得产权证，可以按照《婚姻法解释（二）》第21条处理，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院起诉。如果已经支付了全部房价款，房屋所有权法律关系比较清晰，只需完善权属登记手续，人民法院可将以下情况认定为夫妻共同财产，对房屋权属、分割、补偿问题予以处理：
第一、在婚姻存续期间购买的，无论是以夫或妻的名义还是夫妻共同名义；
第二、在婚前以夫妻双方的名义购买；
第三、在婚前以夫妻双方的共同财产购买，属于婚前共同财产，财产性质存续到婚后仍为夫妻共同财产。
4、在处理夫妻房屋分割的司法实践中还要特别注意房屋中有父母出资的情况
根据《婚姻法解释（二）》第22条的规定，父母为子女结婚购房的出资，应认定为赠与。即在父母实际出资时，其具体意思表示不明的情形下，从社会常理出发推定为赠与。若当事人有在离婚诉讼前形成的证据证明其与出资人之间形成的是借贷关系的，则不适用该条规定。需要强调的是，离婚诉讼中父母作出不是赠与意思表示的陈述或证明，尚不足以排除赠与的推定。人民法院在审查借贷关系是否存在时，除了审查当事人提供的出资协议或借条等是否真实，还要以资金为线索，追查出资及其性质是否真实。对于夫妻婚后父母出资购买房屋产权证登记在出资者自己子女名下的，从常理出发，可认定是明确向自己子女一方的赠与，该部分出资应认定为个人所有;若产权证登记在出资人子女的配偶名下的，除非当事人能证明父母出资时有书面约定或声明明确出资者表示向一方赠与的，一般宜认定向双方赠与，该部分出资为夫妻共同所有。举例说明：甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载甲一人名下，男方父母出资应认定为赠与甲一人所有;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权证记载于乙一人名下，若乙不能证明出资为对其一人的赠与，男方父母出资应认定为对夫妻双方的赠与;甲男与乙女结婚，婚后男方父母出资购房，产权记载甲乙二人名下，该出资应认定为对双方的赠与。实践中父母除了出资为子女购房，还可能为子女出资购买其他物品，同样可根据《婚姻法解释（二）》第22条规定的精神作出相应的归属认定。
二、对承租房屋的处理
承租权产生于承租人与单位或房管所之间的协议，涉及第三人，不是夫妻个人财产，也非夫妻共同财产，因而该房屋不能处理，但承租权可以处理。夫妻离婚时，租用的公房如何处理，《婚姻法》没有明确规定，1996年2月5日最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中作了一些规定。主要内容是：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当经济补偿;夫妻双方均可承租的公房，如果面积较大能隔开分室居住使用的，可由双方分别租住;对可以另调房屋分别租住或者承租方给另一方解决住房的，可以准许。在审理具体离婚案件时，对租用公房应按照《合同法》关于租赁合同的规定，结合《婚姻法》的立法精神和基本原则来处理。
对于前购买的房产，按照我国的法律规定，婚前的财产不因婚姻关系存续的时间长短而转变为夫妻共同财产。有当事人咨询，问婚前购买的房屋，是不是在结婚十年后就会变成夫妻共同财产。其实这种制度只有在国外的法律中有相关的规定，而在中国的法律中对于房产这一块是没有这种规定的。只有在军人退伍时的复员费以及自主择业费等，会因为夫妻存续时间不同而分割数目有不同。当然，如果夫妻双方约定那又另当别论。
婚前单个人租住的房屋，婚后以夫妻共同的财产购买了，虽然房产证上只有一方名字，还是会认定为夫妻的共同财产。一方婚前按遏购买的，但是主要是以婚后夫妻双方的财产进行还款的，就还款额度内，在离婚诉讼时可以要求分割，但并非对房产的分割。
现在越来越多的父母在小孩结婚时赠送房屋，在两人恋爱期间但没有拿到结婚证前，如果送小孩房屋，那么就是谁的小孩谁疼，父母赠送的房屋就是小孩的个人财产，当然父母说明是赠给两个人的除外；如果是拿到结婚证后，那么赠送房屋就是小孩夫妻的共同财产，这就是婚后一家亲，当然如果父母说明是单独赠给自己小孩的除外。
很多人在夫妻关系存续期间会得到遗产房或得到朋友亲人赠送的房产，对于这种房产法律一般是认定为夫妻共同财产，如果遗嘱或赠送人明确是给个人的除外。
在夫妻关系存续期间购买的房产是夫妻的共同财产，在离婚诉论时分割有一个原则，那就是双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。
主题：婚姻中的房产问题
主持人：
新婚姻法颁布后，最高人民法院根据婚姻法在实施过程中所遇到的问题目前已经制定了两个配套的司法解释，在新婚姻法及婚姻法的司法解释中对哪些是夫妻双方的共同财产，哪些是夫妻一方的财产都有大量的规定，特别是有许条条款对婚姻中的房产问题作出了详细的规定，听众朋友平时向我们咨询的也大多是与这些有关的，那么在实际生活中，这些法律条款是如何应用的呢。现在我们根据一些听众朋友所提出的一些问题，请姜律师给我们详细解答一下。
1、婚前个人购买的房子，结婚后双方共同居住并共同长期生活，是否会转化为共同财产？
姜亚春律师：不转化，根据修改后的《婚姻法》第18条和最高人民法院关于《婚姻法》的解释一第19条规定，夫妻一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。
2、张女士问：我和丈夫最近看中了一套商品房，在签订合同时我正出差在外，签的是丈夫一个人的名字，同事说买房要写夫妻俩的名字，才表示是夫妻的共同财产，合同上是丈夫一个人的名字就成了他的私有财产了，请问我同事的说法有没有道理，我该怎么办？
姜亚春律师：这种说法不正确，《婚姻法》第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外，所以不论购房合同上写的是谁的名字，房子都是夫妻共有的。
3、张女士同时问：房产证登记在我丈夫名下，若丈夫私下上市交易，是否要我同意签字？
姜亚春律师：要的，《婚姻法》规定，婚姻关系存续期间的财产若无特殊约定，即属夫妻共同财产。共同财产的处分，应当经共有人的同意。若你丈夫欲将房屋出售，在办理过户时，房地产交易中心会要求其提供未婚证明或配偶同意出售房产的证明，否则不予办理过户登记。
4、李先生问：我在与妻子结婚前承租了单位的房子，结婚后，单位房改，我将原先承租的房买了下来，房产权上登记的是我一个人的名字，请问这套房子是我个人的财产吗？
姜亚春律师：这套房子不是李先生个人的财产，应是夫妻共同财产，根据最高人民法院关于婚姻法的解释二第十九条规定：由一方婚前承租，婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
5、陈小姐问：我今年五月份准备结婚了，现在我已按揭了一套房子，我未婚夫答应我婚后夫妻共同还款，请问这套房子以后应该属于谁的？
姜亚春律师：婚前所购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。
6、另一位姓张的女士问：我婚后从温州到杭州来经商，2002年我以本人名义在杭州购买了一套房子，所有的按揭款都是由本人缴纳，现在我和丈夫闹矛盾，如果离婚后，对房子该如何处理，是夫妻各一半，还是属于我个人的财产？
姜亚春律师：根据《婚姻法》的规定，夫妻可以约定婚后财产的归属；如果没有约定，则婚后财产视为夫妻共同财产。如果双方离婚后，对婚后共有财产一般是由夫妻平均分割。这套房子虽然是张女士出钱购买，产权也是登记在张女士名下，但因为这是婚后财产，因此不是张女士的个人财产。
7、杨先生问：我前段时间购买了一套二手房，该房产为夫妻双方共有，我只和妻子签订了购房合同，请问这合同有效吗，如没有，我该如何保护我的合法权益呢？
姜亚春律师：共有权人一方无权单独处分共有财产，故如仅是同妻子一方签订购房合同将存在效力上的风险，因为根据最高人民法院解释一第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为（一）夫可妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一主均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。因此作为购房者的杨先生只与妻子一方签订的购房合同将有可能无效，除非他有证据能证明丈夫知道或应当知道妻子的处分行为而不做反对表示或事后追认妻子的处分行为的。杨先生才能拿到这套房子。如果购房者原仅跟夫或妻一方签订了购房合同，建议最好是让其配偶补签或出具明确同意其配偶转让房产的书面声明或授权。
8、林先生问：我和妻子正在闹离婚，官司已打到了法院，我们俩在结婚期间买了一套房子，现在我想得到这套房子，我妻子也想要，请问法院会怎么处理，听我朋友说，一般法院会照顾女方权益，把房子判给我妻子的可能性比较大，我朋友说的是真的吗？
姜亚春律师：林先生朋友说的不对，根据最高人民法院解释二第二十条规定：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。现林先生和他妻子都要这套房子的情形下，法院一般会要求双方竞价取得，即谁出钱高，房子就归谁，取得房子的一方给予另一方相应的补偿。
9、王先生问：我结婚前，我父母亲出钱为我买了一套房子，这套房子现产权属于谁？
姜亚春律师：如果王先生父母亲没有明确表示这套房子是赠与夫妻双方的，那么这套房子就是王先生个人的财产，根据最高人民法院的解释二第二十二条规定：当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一主的除外。
10、赵女士问：我准备离婚，2003年12月3日，我和丈夫买了一套商品房，但商品房要到2005年6月份才能交付，产权证也要2005年才能办理，如果我起诉到法院，这套房子能否分割，法院会如何处理?
姜亚春律师：对这套房子的归属双方有争议且协商不成的，根据最高人民法院关于适用婚姻法的解释（二）第二十一规定：离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。因此，这套房子暂时不能分割，只有到2005年6月份取得完全房屋所有权后才能分割。
11、婚姻关系期间所购买的房子，双方离婚时，书面约定原属一方名下的房产归该方所有，这样的约定有效吗？
姜亚春律师：根据我国现行房地产法律法规的规定，只是约定原共有房产归属一方是不生效的，只有到土地房产部门办理相关手续才生效。具体可以这么办，如果是向法院起诉的，你可以在判决书或调解书中要求载明归属，如果你是到民政部门办理协议离婚的，你可以到公证处办理该房产归属公证手续，然后，凭着这手续，获得房产的一方就可以到土地房产部门办理相关手续了，并进行处分如：可以以个人名义转让，抵押、出租等。
12、现在有许多人结婚前有许多财产，婚姻法也规定：婚前财产是个人财产，但是这只是形式上的规定，实际中，等双方一旦感情不好，闹离婚时，双方都无法证明哪些是个人财产，哪些是共同财产，在这种情况下，会是一种什么样的后果？
姜亚春律师：这种情况应该说，确实现实中比较多，我们处理的一些离婚案件，双方其实都同意离婚，但是就是因财产问题，双方争执不下，最后都闹到了法院，可是法院在双方都无法举证证明哪些财产是个人财产时，就只好依据婚姻法第十九条的规定，认定为夫妻共同财产。
主持人：本次节目已接近尾声，再次感谢姜律师做客直播间。节目之后，听众朋友有法律问题可直接拨打咨询电话：13013900543，也可以登录宿迁律师网WWW.SQ148.CN留言。
姜律师：再见。
江苏宏亮律师事务所
姜亚春律师
2010年3月28日
嘉宾：姜亚春律师，南京大学法学院本科毕业，南京大学法学学士。江苏省人，从事律师工作以来，一直执业于江苏省宿迁市宏亮律师事务所。
姜亚春律师在承接刑事案件、民事案件、商事案件等个案的同时还担任多家企事业单位的法律顾问，主要有：以江苏金鑫建材有限公司（金鑫集团）为代表的公司企业法律顾问； 以宿迁市工人医院、宿迁市博爱医院为代表的事业单位法律顾问；以宿迁日报（壹周刊）、宿迁人才网为代表的媒体报刊、大型知名网站法律顾问。
